Hjem Artikler Lenker Spørsmål og svar Nedlastinger Om oss English
Artikler
Nyttig om utkastelse

Utkastelse - rett og galt

Utleieren kan ikke selv kaste ut

Husleieretten på
1-2-3

Oppsigelse av leiekontrakt

Oppsigelse når eier bor i boligen

Rett til å fornye leiekontrakten

Gebyr i leieforhold

Husleieretten i et nøtteskall

Utleie av husrom er regulert i lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Viktig å merke seg at husleielovens regler ikke kan fravikes til leietakers ugunst. En leieavtale som setter slike vilkår kan leietakeren i ettertid velge å se bort i fra, uten frykt for oppsigelse.

Fastsettelse av husleien og regulering av denne
Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. I tillegg kan det avtales at leietaker skal betale tillegg for elektrisitet og brensel, og målt forbruk av vann og avløp. Viktig at dette i så fall må være særskilt avtalt. I motsatt fall er det inkludert i leien.
 
Bestemmelsene som regulerer økning i husleien finner vi i husleielovens §§ 4-2 – 4-3, med henholdsvis indeksregulering og regulering til ”gjengs leie”.

i) Konsumprisindeks
Justering etter indeks må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen etter siste leiefastsettelse. Endring kan tidligst settes i verk ett år etter siste leiefastsettelse, og den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen settes i verk.

ii) Gjengs leie
Har leieforholdet vart i mer enn 2 år og 6 måneder, kan begge parter kreve at leien blir satt til gjengs leie. Forutsetningen er at det i perioden ikke er foretatt andre endringer i leien enn etter § 4-2 (indeksregulering). Blir ikke partene enige om hva som er gjengs leie, kan hver av partene kreve dette avgjort av husleienemnda eller Husleietvistutvalget. Varsel om økning etter gjengs leie skal gis skriftlig og med seks måneders varsel.

Det er viktig å merke seg at leien ikke kan økes ensidig av utleier annet etter disse to modellene. Om utleier ulovlig har økt leien har man adgang til å kreve det man har betalt for mye tilbakebetalt.

Sikkerhet
Depositum og/eller garanti
Det kan avtales at leietaker skal innbetale et depositum. Beløpet kan ikke være høyere enn summen av seks måneders leie. Depositumet skal være til sikkerhet for skyldig leie, skader på eiendommen og andre krav utleieren kan få etter leieavtalen. Depositumskonto skal opprettes i leietakers navn. Ulovlig depositum kan motregnes i husleien.
 
Det kan også avtales at leieren skal stille garanti. Dette gjøres ofte ved at sosialkontoret som tredjeperson garanter med et beløp begrenset til 3 måneders leie. Samlet depositum og garanti må ikke overstige 6 måneders leie.

Forskuddsleie utover 1 måned er ikke tillatt.


Partenes plikter under leieforholdet

Utleiers:            

  • holde eiendommen i den stand leietaker har krav på etter avtalen og loven
  • opprettholde vanlig ro og orden. 
  • stille husrommet til disposisjon i samsvar med avtalen

Leietakers:                        

  • behandle eiendommen med aktsomhet og i samsvar med leieavtalen
  • vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere samt varmtvannsbeholder. Videre plikter leieboer å foreta funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og liknende av røykvarsler og brannslukningsutstyr. Det er viktig å merke seg at det er avtalefrihet om hva som skal være leietakers vedlikeholdsplikt, så leietakers plikter kan etter avtalen både være flere og færre enn hva som følger av loven.
  • følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden
  • ikke bruke leieobjektet til annet formål enn avtalt
  • ikke foreta forandringer i eller på leieobjektet uten utleiers samtykke
  • straks å varsle utleier om skade på eiendommen som må utbedres uten opphold
  • gi utleier adgang til eiendommen for tilsyn og for vedlikehold, reparasjoner m.v.

Fremleie
Fremleie betyr at leietaker leier ut videre. Hovedregelen er at fremleie ikke kan skje uten samtykke fra utleier.

Utgangspunktet modifiseres av følgende regler:

i) Del av bolig
Fremleie del av boligen ( forutsetter at leietaker selv blir boende ). Utleier kan bare nekte hvis det er forhold ved fremleier som gir saklig grunn til det, eller om leiligheten blir klart overbefolket.

ii) Ved midlertidig fravær

Leietaker kan også med utleiers samtykke fremleie bolig i inntil to år ved midlertidig fravær som skyldes arbeid, sykdom, militærtjeneste, utdannelse eller andre tungtveiende grunner. Utleier kan bare nekte godkjennelse dersom fremleiers forhold gir saklig grunn til det.

iii) Særskilt om fremleieretten i restperioden i et tidsbegrenset leieforhold

Nekter utleier fremleie i gjenstående leieperiode i et tidsbestemt leieforhold vil leietaker automatisk få en oppsigelsesrett, uavhengig om slik rett følger av kontrakten.

 
Hvem har rett til å overta/tre inn i leieretten?
Leierens død
Dør leietaker, har følgende personer rett til å tre inn i leieforholdet:

  • Leietakers ektefelle (registrerte partner) som bor i boligen
  • Leietakers slektninger i rett opp eller nedstigende linje (foreldre og barn) som hadde felles husstand med leietaker i de siste 6 månedene før dødsfallet
  • Enkelte andre som ved dødsfallet hadde felles husstand med leieren (f. eks. samboere).

Ønsker flere av disse å tre inn, har gjenlevende ektefelle fortinnsrett.

Separasjon, skilsmisse m.v.

Hvis leietaker forlater ektefellenes felles bolig, har den annen ektefelle rett til å tre inn i leieavtalen.

Den som etter loven har en ubetinget tiltredelsesrett vil ikke hefte for eventuell leierestanse i tiden før utleier får melding om tiltredelse. Er leieforholdet sagt opp eller hevet pga misligholdet kan det imidlertid ikke være noe leieforhold å tre inn i.
 
Tidsubestemt eller tidsbestemt. Hva er forskjellen?
Tidsubestemte leieavtaler
En tidsubestemt avtale løper uten tidsmessig begrensning til en av partene avvikler leieforholdet ved oppsigelse. En leieavtale som ikke er inngått for en bestemt tid, er å anse som tidsubestemt.

Avtalen kan sies opp av leietaker. Ingen formkrav til oppsigelsen, men bør av bevismessig grunner gjøres skriftlig.

En tidsubestemt avtale kan også sies opp av utleieren forutsatt at det foreligger gyldig oppsigelsesgrunn : 

  • utleier selv eller noen som tilhører hans/hennes husstand skal bruke husrommet som bolig
  • riving eller ombygging som gjør at boligen må fravikes
  • leietaker har misligholdt leieavtalen (mest vanlig at leien ikke blir betalt)
  • det foreligger annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Disse begrensningene gjelder ikke ved utleie av enkelt beboelsesrom der leietaker har adgang til en annens bolig, for eksempel utleie av et enkeltrom, hybel el. Leietaker har i disse tilfellene ikke noe reelt oppsigelsesvern.

Oppsigelsesfristen er, hvis ikke annet er avtalt, tre måneder og gjelder fra utløpet av kalendermåneden.

Er det utleieren som sier opp, må oppsigelsen være skriftlig og begrunnet. Dessuten må det i oppsigelsen opplyses at leietaker kan protestere til utleieren innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leietaker ikke protesterer innen fristen, taper leietaker sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

Dersom oppsigelsen ikke oppfyller formkravene eller inneholder ovennevnte formulering er den rettslig sett ikke å regne som en oppsigelse.

Tidsbestemte leieavtaler

En tidsbestemt leieavtale gjelder for en bestemt tid. Ved utløpet av leieperioden avsluttes leieforholdet automatisk. Gjelder avtalen leie av bolig, er det ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år. Hovedregelen er at tidsbestemte leieforhold er uoppsigelige. Dette forutsetter imidlertid at utleier opplyser skriftlig om at leieavtalen er uoppsigelig. Om utleier misligholder denne opplysningsplikten er leieforholdet oppsigelig.

I noen tilfeller kan minstetiden likevel settes til ett år. Dette gjelder :
i)  hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig og utleieren bor i samme hus
ii) hvis avtalen gjelder leilighet i tomannsbolig og utleier bor i samme hus

Det er også adgang til enda kortere leietid ( for eksempel 2 måneder ) dersom :
i)  husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen i hans husstand,
ii) utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

Disse to siste unntakene kan bare påberopes dersom leietaker senest ved inngåelsen av leieavtalen skriftlig har blitt gjort kjent med grunnen til tidsavgrensningen og husrommet ved utløpet av den avtalte leietiden rent faktisk brukes i samsvar med den oppgitte grunnen.

Hvis en tidsbestemt leieavtale er inngått i strid med lovens bestemmelser, anses den som tidsubestemt. En trenger for eksempel ikke å flytte i henhold til den oppgitte utløpsdato.

 
Tilsidesettelse av utleiers oppsigelse
Leietaker kan protestere skriftlig mot oppsigelse fra utleieren. Dette må i tilfelle gjøres innen én måned. Gjøres ikke dette, tapes retten til å påberope at oppsigelsen er i strid med loven.

Har leietaker protestert, må utleieren reise søksmål mot leieren innen tre måneder. Gjøres ikke dette, faller oppsigelsen bort. Reises det søksmål, skal retten prøve om oppsigelsen er lovlig. Oppsigelsen skal av retten settes til side dersom det ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig.

Dersom avtalen er hevet, pga vesentlig mislighold, kan ikke retten sette denne til side som urimelig.

Tilbakelevering av husrommet
Når leieforholdet opphører, skal leietaker stille husrommet med tilbehør til utleiers disposisjon. Hvis ikke annet er avtalt, skal det være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen bortsett fra den forringelsen som skyldes alminnelig slit og elde.


Særlig om utkastelse
Betalingsmislighold
Betales ikke leien, kan utkastelse etter tvangsloven kreves av utleier dersom det er inngått skriftlig avtale mellom partene om at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke er betalt. Før dette kan skje, må utleier sende varsel etter tvangfullbyrdelsesloven § 4-18. Det skal gå fram av varselet at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien med renter, og kostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres.

Er man uenig med utleier om hvorvidt det foreligger betalingsmislighold må man fremsette innsigelser mot forretningen overfor namsmannen.

Leieavtalen er ”utløpt på dato”
Grunnlag for utkastelse er også skriftlig avtale om leie for en bestemt tid som inneholder vedtakelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut jf tvangslovens § 13-2 tredje ledd bokstav b

Oppsigelsen
Oppsigelse fra utleier er grunnlag for tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, tredje ledd bokstav c når oppsigelsen fyller kravene i husleieloven og leietaker ikke har protestert skriftlig til utleier innen fristen. 
 

Til toppen

Utgiver: Leieboerforeningen - Redaktør: Lars Aasen
design: komhit.com